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上海再现开发商捂盘:有楼盘拿到预售证8个月未开盘

2016-03-01 10:36:15 来源:

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节前“降首付”、节后“降契税”,在两波利好政策的刺激下,上海“日光盘”频现,开发商捂盘惜售现象越来越严重。

近期,有不少购房者向记者反映,买房子太难,销售对开盘房源、开盘价格和日期等消息一变再变,不但如此,每次开盘房源也少得可怜,很难买到新房。

拿到预售证半年多还没开始卖

2月29日,有购房者告诉澎湃新闻记者,看中位于嘉定南翔板块的某个项目,销售称将推出96套别墅房源,但是后不久又称买的人很多,具体推出多少套还未定。

澎湃新闻记者随后从网上房地产发现,该批房源2015年7月就已经取得预售许可证,显示可售总套数为150套,申请报价从3.8万-4.2万元/平方米不等。目前这150套房源全部处于绿色也就是可售状态。这意味着,开发商从取得预售许可证至今已经8个月依然未对外销售。

另一个购房者告知,以位于浦东花木的另一个项目为例,网上显示该项目是在2015年10月取得的预售许可证,同批次可售房源总套数为188套。该项目首次开盘实在2015年11月,此后销售表示还有一批房源将于2016年1月开盘,但是此后销售一直没有确定开盘时间。目前还处于等待当中。网上房地产显示,该项目还有38套可售房源。

2006年7月,建设部、发改委、工商总局联合发出《通知》要求:加强商品房预售许可管理,房地产开发企业取得预售许可证后,应当在10日内开始销售商品房。

澎湃新闻注意到,

有国企销售负责人称,虽然按照原有规定取得项目预售许可证10日必须对外开盘,但是目前该政策执行并不严格,随着房价不断上涨,开发商捂盘情况非常普遍。

官方:单次开盘销售不低于3万平米规定未放松

早在2007年9月,上海市房管局下发《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》。该通知要求,商品住房项目已达到预售标准的部分,原则上应全部申请预售和网上认证;超过3万平方米,确需分批预售的,每次申请预售面积不得少于3万平方米,并应制定分批上市计划。

这一政策分别在2010年和2014年两次被重申。

2014年,上海市房管局出台加强商品住宅预销售管理五条新规,再次强调3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售。

若房地产开发企业存在虚拟交易、捂盘惜售或可售房源拒绝对外销售等行为,违规情节严重者将面临暂停网上签约备案、降低直至取消开发企业资质等处罚。

澎湃新闻就此事采访了上海市房管局相关人士,对方表示,并未出台废止该管理条文的文件。

那么这条管理条文并未废止,为何开发商普遍对此规定视而不见?

上述人士表示,目前单次申请预售证的建筑面积不低于3万平方米,这个条文是严格实施的。。

该人士表示,由于一次性要求申请建筑面积不低于3万平方米,这意味着申请预售证的时候,开发商就要把该批房源的最高价格定死,如果要调高价格,就要再次申请预售证,相关部门未必会受理。

因此,业内的潜规则就是把预售申请价格定得比市场价高,为日后涨价留有空间。2015年“3·30政策”之前,房地产市场很萧条,如果一次性把3万平方米的项目全部推出市场,就会遭遇大量的房源没人买。因此,开发商就选择分批开盘,先蓄客,等积累了诚意买家后,再决定开多少房源。在市场不佳的时候,这种分批多次现象并不会引发矛盾,因为根本不存在有人买不到房子的情况。

久而久之,这种分批多次开盘的现象,也就被人认为是“正常现象”。

另有不愿具名的开发商表示,目前上海房地产市场升温很快,日光盘比比皆是,开发商在上海拿地又变得非常困难。因此,会保留一些房源,为的是平衡在三四线城市下滑的利润。

在捂盘惜售的背后,是不断降低的库存。

易居智库研究总监严跃进称,上海去库存周期明显偏小,这是上海近期房价疯狂上涨的重要原因所在。从实际情况看,上海目前最大的问题不是去库存,而是需要积极补库存。否则后续房价上涨的压力会继续增大。

上述人士坦言,在原本供求矛盾已经十分尖锐的情况下,开发商的捂盘惜售,无形中再次充当了房价上涨的推手。

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